近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对(duì)此表示(shì)，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红(hóng)体现出该类(lèi)产品(pǐn)长期投(tóu)资价(jià)值，通过(guò)观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普通投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目(mù)相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营权(quán)到期后(hòu)不再(zài)产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前已包含(hán)了利(lì)润分(fēn)配和本(běn)金的(de)归还，在选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标的时应(yīng)了解(jiě)资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分配金额占可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易(yì)价(jià)格的变化。基金(jīn)份额(é)二级市场价(jià)格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易(yì)引起(qǐ)波(bō)动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更(gèng)有规(guī)律可循(xún)。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和(hé)信息披露文件，结合行(xíng)业(yè)及市场情况，可(kě)以分析基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额二(èr)级(jí)市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际(jì)获(huò)得的现金收益，对(duì)于长期投(tóu)资者更具参(cān)考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高级副总监李华(huá)平也表(biǎo)示(shì)，根据(jù)《公开募集基础设施证券(quàn)投资基(jī)金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相关法(fǎ)规(guī)要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上(shàng)合并(bìng)后基金年度可(kě)分配金(jīn)额(é)以现金(jīn)形式分(fēn)配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳(wěn)定的(de)分(fēn)红(hóng)机制(zhì)体现出(chū)REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基(jī)金也(yě)认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二级市(shì)场价格反映(yìng)这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体(tǐ)现了这(zhè)类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红(hóng)类似于债券派息，但不等(děng)同于(yú)债券的固定利息回(huí)报，而(ér)是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了(le)机构投资者的(de)投(tó长期用氨基酸洗发水好吗，氨基酸洗发水的好处和坏处u)资(zī)品类，为资产配置多(duō)元化(huà)提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一(yī)方面(miàn)，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取相(xiāng)对(duì)于投资债券相对高的收益(yì)性，在有效控制风(fēng)险的前(qián)提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的(de)预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金(jīn)额完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格波动受(shòu)多重因(yīn)素的(de)影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市(shì)场价格的主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳(wěn)定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近(jìn)期经济预期恢复，一(yī)方面市场热(rè)点呈现向股票(piào)和债券回归(guī)的过(guò)程；另一方面，基(jī)础设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩相对经济活力(lì)的改善(shàn)有一定的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份(fèn)额的(de)开(k长期用氨基酸洗发水好吗，氨基酸洗发水的好处和坏处āi)盘指导(dǎo)价做调减处理，调(diào)减金额根(gēn)据单(dān)位基金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权(quán)操作(zuò)是对分红前后基金份额净(jìng)值变化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前(qián)后均可以获得公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期(qī)投资的信(xìn)心，同时(shí)需结(jié)合(hé)持有产品的特性，关注(zhù)二(èr)级市场扰动对(duì)整体收益的影响程(chéng)度。”中航(háng)基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解底层资(zī)产情况

　　多位(wèi)业内人(rén)士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红(hóng)前(qián)提(tí)是本金之上的(de)增值部分(fēn)不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派(pài)”更为准确(què)，分派(pài)的是本金与增值两个部分，两个(gè)部分之间的比例(lì)是变动(dòng)的，与现有公募基金分红(hóng)差异很大(dà)，大多数(shù)普通投资者可(kě)能把“分派(pài)”金(jīn)额误认为是持续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期(qī)后基(jī)金价值(zhí)面临极(jí)大(dà)不(bù)确定性，这是(shì)该类投(tóu)资者应该注意的(de)情(qíng)况。

　　李华平表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要(yào)有特(tè)许经营权类和产权(quán)类两大资产类(lèi)型(xíng)，持有产权类产品(pǐn)的收益(yì)主要包括每年的现(xiàn)金分红及资产(chǎn)增值的收(shōu)益，而持(chí)有特许(xǔ)经营(yíng)类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的(de)现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红包括(kuò)了利润(rùn)分配和本金的归(guī)还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益。普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资(zī)产属性不同(tóng)而形成(chéng)区别。特(tè)许经(jīng)营(yíng)权(quán)类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产的价值增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏强(qiáng)。普通(tōng)投(tóu)资者在(zài)选择公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人(rén)也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营项目在经营权到(dào)期后不再能(néng)产生(shēng)现(xiàn)金收益，因此将可供(gōng)分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通常(cháng)具备更高的分派(pài)率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限较长的(de)特(tè)许经营权(quán)项目，即(jí)使分派(pài)率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提(tí)醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情(qíng)况下，基(jī)金份额(é)单价(jià)随(suí)着分派进度逐年下降是(shì)正常(cháng)现(xiàn)象，投资(zī)特(tè)许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限一般较长，再加上(shàng)到期后通(tōng)过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加(jiā)投(tóu)资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础(chǔ)资(zī)产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分(fēn)红的时点，多(duō)位业(yè)内人(rén)士还(hái)表示，在(zài)产品(pǐn)分红期，投资(zī)者可(kě)以观测经(jīng)营(yíng)活动现金流(liú)、可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评(píng)估(gū)项目(mù)底层资产(chǎn)的(de)运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是(shì)年(nián)报中披(pī)露(lù)的(de)经营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是(shì)可供(gōng)分配现金，二者存(cún)在本(běn)质性区别。经(jīng)营活动产(chǎn)生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本身经营活(huó)动产(chǎn)生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进行(xíng)调整，加期初现(xiàn)金(jīn)，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资(zī)价(jià)值(zhí)体现在相对股债市(shì)场(chǎng)独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期(qī)持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资(zī)产可(kě)以更多(duō)关注内部(bù)收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主(zhǔ)要来(lái)自底层资产的(de)经营净(jìng)现金流，所以(yǐ)底层资(zī)产(chǎn)运营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑原始权益(yì)人综(zōng)合实力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管理人实(shí)力等(děng)多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易带(dài)来的短期博(bó)弈机(jī)会仍(réng)在，叠(dié)加此前市场接连(lián)回(huí)调，建(jiàn)议投资(zī)者关注有(yǒu)基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相对(duì)明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与(yǔ)募集(jí)材料(liào)中披(pī)露(lù)预测进行比(bǐ)较分析(xī)，结合(hé)经济及市场的实际环境，对基础设施(shī)项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人(rén)也称。

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